Certains investisseurs vivent sous un nuage de honte au sujet de leur stratégie d’investissement.
Maintenant, comment quelqu’un pourrait-il penser qu’un investissement est quelque chose dont il faut avoir honte ? Néanmoins, un petit nombre d’investisseurs vivent tranquillement sous ce nuage depuis des années. Ce temps est révolu pour les investisseurs dans les parcs de maisons mobiles.
La stigmatisation entourant les parcs de maisons mobiles
Les exploitants de parcs de maisons mobiles (MHP) se sentaient autrefois inférieurs aux autres investisseurs immobiliers. Il y avait une stigmatisation attachée à ce domaine, avec des termes méprisables comme «poubelle de remorque». Les gens pensaient que ces investisseurs étaient fous de posséder et d’exploiter un parc destiné à ces locataires.
Cela a radicalement changé au cours des cinq dernières années. Les analystes de Green Street disent même que les parcs de maisons mobiles sont le chouchou de l’immobilier commercial de nos jours.
La popularité des investissements dans les parcs de maisons mobiles a vraiment explosé. Brandon Turner, de BiggerPockets, a écrit sur l’investissement d’un parc de maisons mobiles dans Forbes. Il investit massivement dans les MHP en raison de la difficulté à trouver des options à des prix équitables dans d’autres secteurs, ainsi que pour diverses raisons qu’il expose dans cet article.
Pourquoi et comment trouver des mobil-homes à vendre
Il y avait une stratégie populaire promue dans les décennies passées par Lonnie Scruggs. Il s’agissait d’acheter des mobil-homes d’occasion et de les louer. Cela semblait fonctionner dans le passé, mais la plupart des opérateurs MHP s’enfuient de cette stratégie aussi vite que leurs jambes le permettent. Découvrez pourquoi dans cet article de BiggerPockets.
Aujourd’hui, savoir acheter des mobil-homes est une compétence importante nécessaire pour augmenter la rentabilité d’un parc de mobil-homes.
Pourquoi? Parce que la valeur du parc est un rapport entre le résultat net d’exploitation et le taux de rendement. Plus précisement:
Valeur = résultat opérationnel net ÷ taux de capitalisation
Découvrez votre stratégie d’investissement
Tout le monde sait que l’investissement immobilier peut être un moyen puissant de créer de la richesse et d’atteindre une véritable liberté financière, mais comme le parcours de chaque personne est différent, il peut être difficile de connaître les premières étapes à suivre.
Parc de maisons mobiles investir en chiffres
Si un exploitant MPH acquiert un parc de maisons mobiles de 100 places avec 60 % d’occupation et un bénéfice d’exploitation net annuel de 200 000 €, la valeur serait d’environ 2 500 000 €.
2 500 000 € = 200 000 € ÷ 8 %
Et s’ils décident de remplir 30 des 40 terrains vacants avec des locataires payants ? En supposant qu’il n’y ait pas d’autres changements, cela pourrait faire passer le bénéfice d’exploitation net de 200 000 € à 300 000 € (augmentation de 50 % du taux d’occupation [90 ÷ 60] = une augmentation de 50 % des revenus).
3 750 000 € = 300 000 € ÷ 8 %
Mais disons qu’ils ont acheté le parc avec 66,7 % de dettes et 33,3 % de fonds propres. Avec une valeur de 2 500 000 €, cela représente environ 1 666 500 € de dettes et environ 833 500 € de capitaux propres.
À la nouvelle valeur de 3 750 000 €, le gain en capitaux propres de 1 250 000 € se traduit par un rendement des capitaux propres (1 250 000 € ÷ 833 500 €) de 150 %.
L’effet de levier prend l’appréciation de l’actif et la multiplie par 3 [1 ÷ (1.0 – 0.67)].
Ainsi, un investissement de 100 000 € dans ce parc serait évalué à 250 000 € au niveau de l’actif. Et ceci avant toute autre amélioration ou mesure de réduction des coûts.
Avantages d’augmenter l’occupation d’un parc de maisons mobiles
En plus d’un revenu et d’une valeur plus élevés, il y a plusieurs avantages à augmenter le taux d’occupation d’un parc de maisons mobiles. Ceux-ci inclus:
- Lorsque vous ajoutez de nouvelles maisons mobiles, elles améliorent la qualité et l’apparence de toute la communauté. Placer quelques nouvelles maisons près de l’entrée augmentera l’apparence de la voiture.
- Vous pouvez créer une norme de loyer plus élevée avec de nouveaux locataires, qui obtiendront le taux de location du marché. Cela augmente votre niveau de revenu et l’attente des locataires actuels qu’il y aura des augmentations futures.
- Un revenu total plus élevé vous permet d’augmenter la masse salariale et donc d’embaucher un meilleur gestionnaire et personnel d’entretien et de réinvestir dans la communauté.
- Des agences comme Fannie Mae et Freddie Mac adorent prêter aux parcs de maisons mobiles – avec des conditions et des tarifs étonnamment favorables – mais elles veulent d’abord voir certaines normes d’occupation et de qualité.
- Si vous souhaitez vendre votre parc, une occupation plus élevée et des normes plus élevées attireront plus de concurrence entre acheteurs, un meilleur acheteur et un prix plus élevé. Vous pouvez même attirer un acheteur institutionnel qui paiera plus que la plupart des acheteurs.
En savoir plus sur les mobil-homes de BiggerPockets
Comment trouver des mobil-homes à vendre pour les parcs mobiles
Il existe une variété de façons de trouver des maisons neuves et d’occasion pour les parcs de maisons mobiles.
Acheter neuf
Il existe d’excellentes options de financement pour les propriétaires de parcs pour l’achat de nouvelles maisons mobiles. Par exemple, la 21e hypothèque de Warren Buffett offre un financement aux propriétaires de parcs pendant qu’ils recherchent un locataire-acheteur et jusqu’à 100 % de financement pour les locataires-acheteurs de maisons mobiles. En tant que propriétaire de parc, vous pouvez acheter des maisons mobiles et modulaires excédentaires que vous pouvez acquérir au prix du concessionnaire.
Devenez revendeur
Lorsque vous devenez concessionnaire, vous pouvez acheter des maisons neuves directement de l’usine. Cela peut réduire considérablement les coûts et ouvrir la possibilité de vendre quelques maisons à des acheteurs extérieurs. Vous pouvez également vendre des maisons à prix réduit aux locataires-acheteurs de votre parc et réaliser un profit en cours de route.
Conduisez pour des dollars
Vous pouvez conduire (ou faire conduire le personnel) dans d’autres parcs de la région pour rechercher des panneaux FSBO (à vendre par le propriétaire) dans les fenêtres des maisons mobiles. Ensuite, vous pouvez conclure un accord pour acheter le mobil-home et le déplacer dans votre parc. Prévoyez de payer comptant sur place en échange de l’acte. Au besoin, rendez-vous au bureau d’un agent fiduciaire pour obtenir l’argent et signer l’acte.
Fermetures de parc
Lorsque d’autres parcs ferment, vous pouvez parfois organiser le déplacement de leurs locataires vers votre parc. Vous pourrez peut-être économiser sur les frais de déménagement (en vrac) et remplir vos espaces vides. Payer le coût du déménagement de la maison est généralement une grande victoire pour les propriétaires de parc (voir la formule de valeur ci-dessus). Dans l’exemple, 30 espaces se sont traduits par une valeur de 1 250 000 €. C’est plus de 41 000 € par lot. Vous pouvez déplacer la maison et verser au locataire une « prime de signature » tout en étant en avance financièrement.
Craigslist et autres sites Web
Beaucoup sont surpris par le nombre de mobil-homes répertoriés sur Craigslist. Vous devriez vous attendre à un mélange de modèles plus anciens qui ont été rénovés et sont des maisons prêtes à emménager et des maisons mobiles qui ont besoin d’amour. Les marchés immobiliers populaires, comme La Blogueuse, proposent également des maisons mobiles à vendre sur leurs sites Web. Google, toujours fiable, est également un bon endroit pour commencer une recherche.
La MLS
Le service inter-agences (MLS) a toujours quelques maisons mobiles à vendre répertoriées. Une exigence pour accéder au MLS est d’être un agent ou un courtier immobilier. Si vous n’en êtes pas un, vous pouvez facilement vous associer à un courtier ou à un agent agréé.
Maisons FEMA
L’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) a des contrats pour payer les fabricants de maisons mobiles pour construire des maisons mobiles en cas d’urgence. Les ouragans et les inondations peuvent déplacer un grand nombre de personnes, et le gouvernement intervient souvent pour aider. Par exemple, l’ouragan Katrina a déplacé plus d’un million de personnes dans la région du Golfe en 2005, et au moins 114 000 ménages ont été déplacés dans des caravanes FEMA. Après ces urgences, le gouvernement vend aux enchères ces maisons avec une forte remise, et elles ne sont généralement pas très anciennes.
Les maisons de Lonnie
Certains propriétaires de MPH tentent la stratégie «Lonnie’s Homes» d’être un propriétaire (comme indiqué ci-dessus, cela signifie acheter des maisons mobiles d’occasion et les louer). Bien que cela puisse fonctionner pour certaines personnes, vous pouvez le trouver laborieux et non rentable. Cependant, si c’est pour vous, localisez quelqu’un qui utilise cette stratégie, faites-lui une offre sur ses maisons mobiles, déplacez les maisons dans votre parc et vendez ou financez les maisons à de nouveaux locataires.
Locataires actuels
Lorsqu’un locataire existant souhaite vendre sa maison, vous (ou votre gestionnaire) pouvez l’aider en lui proposant un acheteur figurant sur votre liste d’attente. Vous pouvez présélectionner les acheteurs qui ont appelé ou postulé pour trouver le bon acheteur. En étant au milieu du processus, vous pouvez fixer le loyer du terrain au niveau actuel du marché. Cela vous empêche de jouer la défense après que le vendeur de la maison lui ait parlé de son loyer inférieur.
Publicité numérique ciblée
La géolocalisation est un moyen de cibler les publicités Facebook ou Google sur des emplacements spécifiques. Avouons-le. Tous les parcs ne sont pas bien gérés ou gérés de manière éthique. Si un parc compte de nombreux résidents mécontents à juste titre, vous pouvez cibler géographiquement ce parc et annoncer une offre spéciale d’emménagement. Vous devrez peut-être payer pour le déménagement et peut-être même donner une prime à la signature, mais, comme indiqué ci-dessus, cela pourrait en valoir la peine. Certains opérateurs MHP paient jusqu’à 15 000 € de bonus conçu comme un dépôt de fonds pour les collèges. C’est une façon plutôt cool d’avoir de nouveaux locataires heureux.
Place de marché Facebook et eBay
Facebook Marketplace est un trésor pour toutes sortes de choses, et cela ne peut pas faire de mal de le vérifier pour trouver des mobil-homes à vendre. eBay peut également être une autre excellente source.
Annonces dans les journaux
Il y a encore des journaux, et bien sûr, ils sont aussi en ligne. La population de locataires des parcs de maisons mobiles est souvent plus âgée et ils placent encore des annonces de vente pour leurs maisons mobiles dans les journaux. Les journaux commerciaux classés sont également de bonnes sources.
Les exploitants de parcs de maisons mobiles doivent garder à l’esprit que l’une des meilleures façons de gagner plus de revenus est d’augmenter le taux d’occupation et d’ajouter plus de maisons mobiles à votre parc. Cet article a donné plusieurs façons d’y parvenir. La clé est d’avoir plusieurs sources pour acquérir des maisons mobiles. Si vous regardez les calculs et considérez qu’être propriétaire d’un MPH est le bon choix pour vous, vous verrez peut-être bientôt votre entreprise offrir un gros retour sur investissement.